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¿VAS A ALQUILAR TU PISO? TE CONTAMOS CÓMO TE AFECTA EL NUEVO REAL DECRETO

Con ocasión del nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, venimos a analizar los principales cambios introducidos por la nueva normativa, en vigor desde el pasado 6 de marzo de 2019.


En dicho Decreto, se incluyen nuevas medidas para proteger la figura del arrendatario, modificándose entre otros,  los siguientes aspectos:

  • DURACIÓN DEL CONTRATO. AUMENTO DE LA PRÓRROGA: Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años en los casos en los que el arrendador sea persona física, y hasta siete años cuando sea jurídica.
    También se amplían los tiempos de prórroga tácita, pasando de uno a tres años, y en estos casos y como principal novedad,  se amplía de uno a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario.
  • LIMITACIÓN DE FIANZAS: Se limita y fija lo que el propietario puede pedir de fianza. Además del mes en curso,  se podrán exigir dos meses de renta. Es decir, se establece en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse, que se suman al mes en curso.
  • MEDIDAS FRENTE A DESAHUCIOS POR FALTA DE PAGO. A partir de ahora, se establece como obligatoria la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio por parte del Juzgado a los servicios sociales.
    Igualmente, se clarifica la obligación de señalar día y hora para la práctica del lanzamiento.
  • GASTOS DE FORMALIZACIÓN Y GESTIÓN DEL CONTRATO. Siempre de cargo del arrendador cuando el mismo es persona jurídica; en el resto de casos, se pueden pactar entre las partes.
  • PRECIOS. Se hace mención a índices de referencias estatales y autonómicos sin que los mismos sean obligatorios. Sí se limita la actualización de la renta durante la vigencia del contrato al IPC.
  • VALIDEZ DEL CONTRATO FRENTE A TERCEROS. Si decides vender tu piso, mientras el mismo se encuentra alquilado, el nuevo comprador deberá respetar el contrato de alquiler, estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Estas son solo algunas de todas las modificaciones introducidas por este nuevo Real Decreto,  por ello, te recomendamos que si estás pensando en alquilar tu propiedad, previamente te asesores jurídicamente de todas las novedades para que tu contrato de alquiler esté actualizado y sea completo y  seguro.

En ACUERDO nos tienes a tu disposición, llevamos más de 10 años especializados en la recuperación de rentas derivadas del alquiler y cualquier otro tipo de conflicto derivado del mismo. 

GESTIÓN DE ACTIVOS

Fdo. Cristina Santamaría de Felipe
(ABOGADO)

La sentencia del Tribunal de Justicia Europeo
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La sentencia del Tribunal de Justicia Europeo ¿Luz al final del túnel para tantos procedimientos paralizados?

Con motivo de la sentencia, conocida el pasado día 26 de marzo, los abogados hemos tratado de vislumbrar las soluciones que brindan sus conclusiones para que tantos y tantos procedimientos hipotecarios paralizados a la espera de esta sentencia puedan encontrar un cauce procesal adecuado para satisfacer los intereses de las partes.


En nuestro despacho, hemos tenido la oportunidad de haber podido alegar la sentencia en una vista celebrada para sustanciar la procedencia o improcedencia de la paralización de un procedimiento hipotecario.

La Sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, trata de resolver las peticiones de los órganos jurisdiccionales remitentes que solicitan que se dilucide, fundamentalmente, si los artículos 6 (los Estados establecerán que las cláusulas no vincularán al consumidor y dispondrán que el contrato siga siendo vigente sin cláusulas abusivas) y 7 (los Estados vigilarán el cese de esta cláusulas)  de la Directiva 93/13 deben interpretarse

  • O en el sentido de que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario que haya sido o sea declarada abusiva puede, no obstante, conservarse parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva.
  • O si en el supuesto de no ser admisible lo anterior, el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en aplicación de tal cláusula, pueda seguir tramitándose aplicando supletoriamente una norma de Derecho nacional, siempre que la imposibilidad de continuar dicho procedimiento perjudique los intereses de los consumidores.   

En la vista celebrada el día 27 de marzo, se sustanciaba la oposición a un despacho de ejecución en una ejecución hipotecaria, donde entre otros motivos, se cuestionaba la validez de la cláusula de vencimiento anticipado.

Nuestra abogada, argumentó ante el Juzgado de Primera Instancia 6 de Getafe, que dicha cláusula per se no es ilícita, ni abusiva, sino el uso que de la misma se haga, tal como lo confirma reiterada Jurisprudencia, entre otras la Sentencia del propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017.

Siguió argumentando que, a pesar de la reciente publicación de la sentencia, es indudable que esta  permite al juez sustituir con carácter supletorio dicha cláusula, por una disposición legal que, digamos, sane su consideración de abusiva. El hecho de estar en una vista con las dos partes, permitía la negociación o convenio que cita la sentencia; el silencio de la otra parte, podría interpretarse como aceptación de tal solución.

El Juez, en su función de juzgar, debe reemplazar el equilibrio formal entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real. Y ello porque de anularse el contrato, la reclamación de lo debido en otro tipo de procedimiento podría, sin duda, tener efectos más perjudiciales para el demandado  que el procedimiento de ejecución hipotecaria.

No se puede ignorar que el procedimiento hipotecario actual, proporciona al demandado herramientas para el mantenimiento de la vivienda enervando la acción o permitiendo que un tercero pueda ofrecer mejor postura, incluso que,  en caso de adjudicación a la entidad, tenga menos deuda y que nunca su vivienda se pueda enajenar por menos del 75% de su valor de tasación.

Por el contrario en un declarativo, se le podrán embargar todos sus bienes para satisfacer la deuda reclamada.

Se le indicó a la jueza que con la nueva sentencia, nacía la posibilidad de aplicar de forma supletoria una disposición como es la recogida en el art. 693.2 de la LEC, que permitiría el vencimiento anticipado ante el impago de tres cuotas.

La jueza no hizo ningún tipo de observación contraria y pareció interesada en nuestra argumentación. Ello no significa que tengamos excesiva confianza en que se produzca un pronunciamiento favorable a nuestra interpretación y alegación.

Suponemos que lo que dictamine el Tribunal Supremo en unificación de doctrina y los distintos criterios de interpretación que los Juzgados hagan de dicha resolución, serán determinantes para concluir si efectivamente la sentencia es la luz al final del túnel de tantos miles de procedimientos paralizados.

No obstante lo anterior y, por tanto estando a expensas de la doctrina que se vaya fijando, nos atrevemos a decir que es muy factible y  resaltando de la parte dispositiva de la sentencia  su frase  aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato”, que se abra de oficio o a instancia de las partes un trámite de alegaciones en los procedimientos suspendidos a fin de que el consumidor e incluso el Banco, manifiesten si están conformes en sustituir la cláusula por el contenido del 693.2 LEC y de ser así continuar la ejecución.

De oponerse una de las partes, o incluso no decir nada, será el Juez el que valore

  • si la declaración de nulidad de la cláusula es perjudicial para el consumidor abocado a un ordinario con menos garantías y por ello procede a integrarla
  • o por el contrario se  mantiene el sobreseimiento del procedimiento al entender que el contrato no puede subsistir con dicha cláusula al ser esencial. Sería de aplicación el artículo 83 de la LCU y se daría cumplimento al objetivo final del artículo 7 de la Directiva que trata de vigilar para que no se incorporen dichas cláusulas con la esperanza por parte de los profesionales de que, si se declaran nulas, se puedan subsanar por los jueces.   

Consideramos que al igual que se hizo con la Directiva 13/93 (que conllevó las reformas del año 2013 sobre determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000), el Tribunal Supremo tendrá que indicar cómo se ajusta tal decisión a la normativa nacional y dar pautas a los   juzgados.

La nueva Ley del Crédito Hipotecario, que entrará en vigor en tres meses, aunque sin efecto retroactivo, también habrá que ver cómo se integra con el contenido de la Sentencia del TSJUE  y  con el artículo 693.2 LEC,  citado como normativa supletoria e integradora de los efectos abusivos de la cláusula de vencimiento anticipado.

Esta sentencia realmente debería servir, y en cierto modo ese parece ser el fin último de la misma, para poner en marcha tantos y tantos procedimientos hipotecarios que están paralizados a la espera de esta resolución. Porque, pensar que se ha dictado para evitar que se sigan redactando contratos de préstamo hipotecario por los bancos incluyendo estipulaciones de vencimiento anticipado por el impago de una sola cuota, es algo impensable.   

Departamento gestión hipotecaria
Acuerdo Servicios Jurídicos.

clausula hipotecas
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OTRA DECISIÓN DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA EN TORNO A LAS HIPOTECAS

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea examina si estamos ante otra posible cláusula abusiva: la cláusula que fija el tipo de interés de las hipotecas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), como alterativa al euríbor.

Es a partir de la reclamación tramitada en un Juzgado de 1ª Instancia de Barcelona iniciada por un cliente de un grupo financiero de ámbito nacional, lo que ha propiciado que se plantee esta cuestión prejudicial ante el alto Tribunal; se cuestionaba la transparencia con la que se comercializó su hipoteca.

La vista en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se celebró el 25 de Febrero de 2019. A favor de este índice se encontraba la representación letrada de la entidad financiera, cuya defensa se basó en el uso del IRPH como un índice oficial “transparente y comprensible”; y el Estado Español representado por el Abogado del Estado Doña María José García-Valdecasas que instó al Tribunal a limitar el efecto retroactivo del fallo si falla en contra.

Goldman Sachs ha realizado una estimación del impacto que tendría en el sector bancario español,  cuya valoración se estima entre 7.000 y 44.000 millones de euros.

  • ¿Cual es la posición del Tribunal Supremo ante esta cuestión?

    El Tribunal Supremo en noviembre de 2017 dio su conformidad al uso de esta referencia como alternativa al euríbor; por tener un funcionamiento similar y porque su uso está respaldado por el Banco de España.
    No implica “falta de transparencia ni abusividad”, concluyó.

  • ¿Cuándo conoceremos el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

    El  Fiscal General Maciej Spunar emitirá sus conclusiones el 24 de Junio, lo que nos servirá de guía para conocer la decisión final.

  • Consecuencias de un fallo en contra del Sector Bancario por declarar este uso como abusivo:

    Según estimaciones realizadas, un 9% de los contratos hipotecarios contienen esta cláusula. Por lo que el fallo dará la opción de una posible reclamación por abusiva de dicho índice, a todos aquellos titulares de hipotecas cuyos préstamos la incluyan.

  • ¿Cómo vamos a combatir el fallo o, al menos, tratar de que no tenga nunca efecto retroactivo como principio del derecho que actualmente se trata de hacer que decaiga, lo que va en contra del principio de seguridad jurídica?


    Principio de Seguridad Jurídica: el IRPH se trata de una referencia que cuenta con el respaldo del Banco de España y del Tribunal Supremo, por lo que en ningún caso cabe alegar abusividad por parte de las Entidades al incluirla en los préstamos hipotecarios. Se trata de un índice oficial menos volátil que el Euribor, pactado entre las partes y del que se informó correctamente de las implicaciones del mismo a los clientes cuando firmaron la hipoteca, por lo que no cabría alegar oscuridad o abuso en su utilización.

    En todos aquellos procedimientos ya iniciados en los que exista Auto despachando Ejecución dando por válido el título ejecutivo (escritura de préstamo con garantía hipotecaria) y el contenido del mismo, invocaremos, en primer lugar, la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) en su vertiente de derecho a la intangibilidad de las resoluciones judiciales firmes.

    Es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional, la que establece que el principio de invariabilidad, intangibilidad o inmodificabilidad de las resoluciones judiciales firmes es una consecuencia tanto del principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE) como sobre todo del derecho a la tutela judicial efectiva, habida cuenta de que este derecho asegura a los que han sido parte en un proceso que las resoluciones judiciales definitivas dictadas en el mismo no sean alteradas o modificadas fuera de los cauces legales establecidos para ello. Lo contrario vulneraría el derecho a la tutela judicial, ya que acarrearía indefensión. Así lo recuerdan, entre otras, las SSTC nº 119/2006, de 24 de abril; 180/1997, de 27 de octubre; 48/1999, de 22 de marzo y 218/1999, de 29 de noviembre.

    La expresada Sentencia del Tribunal Constitucional 119/2006 añade que el derecho fundamental reconocido en el artículo 24.1 CE actúa como límite que impide a los Jueces y Tribunales variar o revisar las resoluciones judiciales definitivas y firmes, al margen de los supuestos taxativamente previstos por la Ley.

    Tal garantía constitucional ha sido incorporada a la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 214, a cuyo tenor los tribunales no podrán variar las resoluciones que pronuncien después de firmadas, por lo que la modificación de las mismas infringiría igualmente esta norma.


    Irretroactividad: si la sentencia es contraria a la validez de la cláusula o estipulación contractual de la que venimos hablando, es posible que tengamos que centrar nuestra estrategia de defensa en evitar que se pretenda dotarla de efectos retroactivos.
    La irretroactividad de las normas es un principio de derecho que dota de seguridad jurídica a las relaciones contractuales; lamentablemente, este principio tan importante, últimamente está siendo vulnerado en muchas ocasiones.
    Por tanto, defenderemos la irretroactividad del fallo cuya aplicación, en su caso, deberá ser solo aplicable para aquellas escrituras de préstamo con garantía hipotecaria otorgadas en fecha posterior a la resolución del TSJU.

    Todo ello, con el fin de mantener el principio de seguridad Jurídica y certidumbre a las partes implicadas.

En todo caso, contamos con la experiencia de haber lidiado con este tipo de reclamaciones con respecto a otras cláusulas ya declaradas abusivas, como la cláusula suelo, intereses moratorios… por lo que continuaremos en la misma línea de trabajo; actuando en defensa de los intereses de las Entidades financieras y argumentando la no vulneración de los principios de seguridad jurídica e irretroactividad de las leyes.

Cayetana de la Cueva Calderón (ABOGADO).

Claves para recuperar las facturas impagadas
Actualidad, Eventos

Seminario “Claves para recuperar las facturas impagadas”

El 27 de marzo nuestro Consejero Delegado José Luis Navasqüés Torroba junto con Sergio Carpio Mateos, socio del grupo ETL Global, van a impartir un seminario sobre las “Claves para recuperar las facturas impagadas” en la Cámara de Comercio de Burgos.


Seminario “Claves para recuperar las facturas impagadas”

Burgos, 27 de marzo de 2019

Burgos, 27 de marzo de 2019 Duración: 2 horas. Horario: 17 a 19 horas.
Matrícula: 20 Euros.
NÚMERO DE PLAZAS LIMITADO POR LO QUE LAS INSCRIPCIONES SE FORMALIZARÁN POR RIGUROSO ORDEN DE RECEPCIÓN.

PONENTES:

  • Jose Luis Navasqüés Torroba. Socio Director de ACUERDO-EJASO ETL GLOBAL (Madrid), Firma especializada en la gestión de impagados dentro de la firma ETL Global.
  • Sergio Carpio Mateos. Socio Director de BK-VALORA ETL GLOBAL (Burgos), Firma especializada en la tramitación contenciosa y judicial de impagados dentro de la firma ETL Global.

CONTENIDOS:

  1. FACTORES CLAVE EN LA RECUPERACIÓN
  2. GESTIÓN EFICAZ DEL COBRO
  3. PROCESOS DE COBRO: JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL
  4. RUEGOS Y PREGUNTAS

 


Lugar de celebración e inscripciones:

Cámara Oficial de Comercio, Industria y Servicios de Burgos.
C/ San Carlos, 1-1o 09003 BURGOS
T. 947 257 420 formacion@camaraburgos.com

http://www.camaraburgos.es/formulario-de- inscripcion-a-cursos/

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hipotecas y comisiones
Actualidad

Préstamos hipotecarios: ¿quién asume la comisión de apertura y el reparto de los demás gastos?

El Tribunal Supremo a través de 5 sentencias de fecha 23 de enero de 2019 establece el criterio a aplicar en los préstamos hipotecarios respecto a quién asume la comisión de apertura y el reparto de los demás gastos hipotecarios.


Afectará a contratos firmados entre entidades bancarias y consumidores cerrando así la discrepancia y la disparidad de criterio hasta hoy mantenida, respecto a la asunción de dichos gastos y comisiones.

En Sentencia  44/2019  del Tribunal Supremo de fecha 23/01/2019, se establece, además del criterio que se repetirá respecto a gastos en siguientes resoluciones del Tribunal, la validez de la comisión de apertura en los siguientes términos:

  • Cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes y el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.
  • La mitad de los gastos de aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario corresponde pagar al prestatario, pero no en cuanto a los aranceles registrales, cuyo pago corresponde por completo al prestamista.
  • La entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de la comisión de apertura de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre  los que versa la publicidad de las entidades bancarias, formando parte del ámbito de libertad de empresa exigir o no al consumidor la comisión de apertura.    

En Sentencia 46/2019 y siguientes  números (47, 48 y 49) también de fecha 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo determina, con argumento más amplio que la anterior  nº44/2019,  el criterio sobre gastos:

GASTOS NOTARIALES: rige el “criterio de interés”.

“La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.

Desde este punto de vista, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo (art. 517.2.4ª LEC), mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria.

Es decir, como la normativa notarial habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento.

Esta misma solución debe predicarse respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.

Por último, respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

GASTOS REGISTRALES: rige el criterio de “a favor de quien inscriba“.

En el Arancel de los Registradores de la Propiedad el gasto de inscripción se imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho:

  • Si la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.
  • En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto.
GESTORÍA: rige el  “beneficio para ambas partes“.

Las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes y, por tanto, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.

  • IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: rige el criterio de  “Derecho material en Leyes sustantivas”.
  • El sujeto pasivo es el prestatario conforme a lo establecido en la Ley del ITP y AJD y su Reglamento, vigente en el momento de suscripción del préstamo.
  • La nueva regulación establecida por el Real Decreto-Ley 17/2018 de 8 de noviembre, no contiene regulación retroactiva alguna por lo que sólo será aplicable a los préstamos hipotecarios celebrados con posterioridad.

Nuestro departamento legal está a vuestra disposición para ampliar o profundizar en cualquiera de los puntos tratados en esta publicación. Nuestro asesoramiento en este tipo de cuestiones se ve reforzado por nuestra amplia experiencia en el ámbito del recobro de préstamos hipotecarios en vía judicial donde los consumidores intentan defender este tipo de reclamaciones.

Fdo. Inés Sánchez Fernández(ABOGADO)

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