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ALQUILER LEY
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El gobierno acuerda introducir topes al alquiler, regulando los precios a través de la futura ley de vivienda

El Gobierno ha acordado llevar al Consejo de Ministros, en un plazo máximo de tres meses, la Ley de Vivienda que limitará, entre otros, el precio libre del alquiler en las denominadas “zonas tensionadas”.

La futura Ley de Vivienda, se encuentra en estos momentos en información pública previa a propuesta del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Para determinar las posibles “zonas tensionadas”, se usará la información obtenida por los sistemas de índices de referencia de precios de alquiler, que desarrollará el Ministerio de Transportes y estará sujeto a revisión periódica de la vicepresidencia del Gobierno.

Con dicha normativa, lo que pretende el Gobierno es dotar de mecanismos de contención, incluso eventualmente, bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos de arrendamiento como de los contratos existentes.

Se habilitará a las administraciones locales para que puedan declarar «de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo y sostenido de las rentas del alquiler».

A pesar de no conocerse a día de hoy el contenido de la futura Ley, se sabe que uno de los mecanismos de contención será frenar las subidas de precio injustificadas en los nuevos arrendamientos, tomando como referencia el precio del contrato de alquiler anterior, limitando los incrementos permitidos a ciertas situaciones que expresamente se contendrán en la norma.

En España es la primera vez que se aprueba este tipo de medida a nivel estatal, si bien el pasado mes de septiembre, el Parlamento Catalán aprobó una normativa que obligaba a congelar o bajar el precio de los arrendamientos en zonas tensionadas. Dicha normativa se encuentra pendiente de recurso y será el Tribunal Supremo el que se pronuncie sobre su validez y legalidad.


Habrá que esperar a comprobar si con la aprobación de la Ley de Vivienda se consiguen solucionar de forma inmediata y directa los problemas de accesibilidad al alquiler en ciertos colectivos o si, por el contrario, puede tener efectos adversos e incidir en la oferta de viviendas disponibles, reduciendo la misma y dificultando igualmente el acceso a una vivienda.

Fdo. Cristina Santamaría de Felipe (Abogado)

Congreso Nacional de Crédito
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ACUERDO ETL GLOBAL en el 12º Congreso Nacional de Crédito de CMS People

ACUERDO ETL GLOBAL va participar como Silver Sponsor de CMS durante el 12º CMS CONGRESO NACIONAL DE CRÉDITO que se celebrará en formato digital la semana del 16 al 20 de noviembre de 2020. Una semana de actualidad y tendencias del sector, centrada fundamentalmente en las consecuencias de la debacle sufrida por la economía española a raíz de la pandemia mundial del COVID-19 que tan directamente afecta al sector de la recuperación de créditos.

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TRIBUNAL DE JUSTICIA EUROPEO
Noticia Destacada

Hipotecas ligadas al Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios según el Tribunal Supremo

Antecedentes.-  El Tribunal de Justicia Europeo dictaminó el pasado 3 de marzo que corresponde a los jueces de cada país decidir si se aplica un tipo de interés diferente de referencia en los casos en los que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) se considere abusivo.

Viene a dejar en manos de los jueces españoles resolver, asunto por asunto, si los créditos referenciados al IRPH son legales o se comercializaron de forma abusiva. El TJUE faculta, en caso de que el juez nacional detecte un abuso, para que sustituya el IRPH por otro índice legal para proteger a los consumidores de las consecuencias perjudiciales que podría conllevar la anulación del contrato de préstamo.

A raíz de ello, el Tribunal Supremo, y con ocasión de la resolución de cinco recursos relacionados con la cláusula de IRPH, se reúne, y sin conocerse aun la sentencia del Alto Tribunal, emite una nota en la que  viene a pronunciarse sobre hipotecas ligadas al Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios. La Sala Primera del Alto Tribunal se ha pronunciado respecto a cuatro recursos de casación concretos en relación con la cláusula de interés variable del IRPH. El quinto recurso sobre IRPH aún está pendiente de resolución, porque presenta perfiles diferentes al tratarse de una vivienda de protección oficial.

Dice el Supremo en su nota, “En los cuatro recursos resueltos, siguiendo la jurisprudencia del TJUE, ha apreciado falta de transparencia por no haberse informado de la evolución del índice de los dos años anteriores”.

 

Faltó información de cara al cliente, pero ello no implica que existiese abuso y añade que  No obstante, y siguiendo también la jurisprudencia del TJUE, ha procedido a hacer el análisis de abusividad concluyendo, en los casos enjuiciados, que no había abusividad”.

Podemos pensar que se trata de un fallo positivo para la banca, puesto que, al menos en los cuatro casos enjuiciados por el Tribunal Supremo, no ha apreciado abusividad y, por tanto, el IRPH ni es nulo ni debe sustituirse por otro índice o eliminarlo del contrato hipotecario.  Y serán los jueces caso por caso, quienes deban analizar si hubo transparencia y si la cláusula en cuestión debe considerarse abusiva.

Ante ello, debemos preguntarnos si esto no seguirá provocando una inseguridad en los consumidores y en la propia banca y, lejos de dar una solución clara, contribuirá a generar más confusión judicial, puesto que pueden surgir diferentes resoluciones entre los tribunales de instancia en el análisis de cuestiones relacionadas con el IRPH, sin que quede claro que tipo de información es la que hay que facilitar y teniendo en cuenta  que este tipo de referencia nació porque  favorecía al consumidor.

La sentencia se redactará en los próximos días y hasta ahora solo se conocen las dos consideraciones hechas públicas en una breve nota. El problema estará en dilucidar qué implica esa falta de transparencia, pero no abusividad del índice.

Fdo. Elena Fernández Fernández (Abogado)

ficalia general del estado
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Instrucción de la fiscalía y protocolo del ministerio del interior sobre las ocupaciones ilegales

El pasado 15 de septiembre de 2020, la Fiscalía General del Estado dictó una instrucción en la que indica a los fiscales cómo actuar para frenar con mayor rapidez las entradas ilegales a inmuebles que se encuentran vacíos ya sea momentáneamente o de modo continuado.

La Fiscalía diferencia los delitos de allanamiento (cuando el inmueble es una vivienda habitada) y de usurpación de inmueble (cuando no es ni primera ni segunda residencia) y marca las pautas que debe seguir la Policía cuando tenga noticia de su comisión.

El escrito firmado por la Fiscal General del Estado, resalta que se puede pedir que se restituya el inmueble en cualquier fase del caso, desde la inicial noticia proveniente de la Policía hasta la fase de juicio, es decir, permite practicar un lanzamiento judicial forzoso como medida cautelar en cualquier fase del procedimiento, sin necesidad de llegar a la ejecución. El Ministerio del Interior no ha tardado en pronunciarse al respecto, formulando un protocolo dirigido a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.


Tanto el Ministerio como la Fiscalía recalcan que  la casuística de ocupaciones es enorme y que, al margen de las pautas generales, debe atenderse siempre a las circunstancias concretas de cada caso. El objetivo del Ministerio es «clarificar» y «homogeneizar» los modos de actuación de las Fuerzas de Seguridad.


https://alertcops.ses.mir.es/mialertcops/

En el caso del delito de usurpación, el Ministerio Fiscal indica que uno de los criterios para solicitar la medida cautelar de expulsión es el perjuicio que la ocupación esté causando a los vecinos del inmueble. De este modo, y según lo manifestado por el Ministerio,  las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado deberán completar sus atestados de modo mucho más concreto, para que el juzgado de turno ordene el desalojo cautelar cuando lo considere oportuno.

Este perjuicio para la comunidad de propietarios afecta especialmente a los casos en los que el inmueble no se usa como vivienda y su propietario es una persona jurídica. Hasta hoy, estos son los supuestos en los que es más difícil pedir una expulsión cautelar. La nueva instrucción facilita que los fiscales reclamen la medida incluso en esos casos.

Además de la mejora de los atestados, este mes el Ministerio del Interior va a habilitar la aplicación para móviles Alertcops, una herramienta específica para que cualquier ciudadano, sea propietario de un inmueble usurpado o un vecino, pueda alertar con su teléfono a las fuerzas de seguridad de que un inmueble ha sido ocupado.

En conclusión, parece que se están dando pasos acertados para frenar de alguna manera el aumento de ocupaciones ilegales.

Fdo. Fernando Medina de la Llave (Abogado)

OCUPACIÓN ILEGAL
Actualidad

Situación actual de la ocupación ilegal en España

La ocupación ilegal en España ha ido en aumento y así lo ratifica el Ministerio del Interior. La ocupación ilegal ha crecido en España desde el año 2016 casi un 50% y entre 2018 y 2019 ha aumentado un 20%, hasta las casi 15000 ocupaciones.

SOLUCIONES JURÍDICAS

La legislación española nos deja principalmente cuatro vías: la vía penal, el delito de usurpación que contempla el art. 245 del CP, las vías civiles de los art. 250.1.2 y 250.1.7 de la LEC, y por último la acción de la Ley 5/2018, sólo para personas físicas.

Pese a que entendemos que el derecho de propiedad es igual para una persona física que para una persona jurídica, la práctica es bien distinta. Si la persona es física aconsejamos acudir a la vía civil de la Ley 5/2018, solicitando  la entrega inmediata de la posesión.

Sin embargo, si el propietario es una persona jurídica, aconsejamos acudir directamente a las acciones de juicio verbal reflejadas en la LEC. Ello en base a que cada vez son más los juzgados que en estos casos no consideran la ocupación ilegal como delito. Por tanto, la vía penal prácticamente la descartamos en la mayoría de las demarcaciones.


SITUACIÓN DE LOS JUZGADOS EN TIEMPOS DE COVID 19

Es cierto que los plazos judiciales y los señalamientos fueron  suspendidos durante semanas y por tanto los procedimientos judiciales se han visto afectados, provocando la suspensión de juicios, vistas y lanzamientos, aumentando el periodo de ocupación. Sin embargo, a día de hoy no creemos que los juzgados estén especialmente más colapsados que antes del 14 de marzo, salvo excepciones concretas.


OCUPACIÓN ILEGAL VS ALLANAMIENTO DE MORADA

Si la propiedad logra denunciar la ocupación antes del transcurso de 48 horas, la jurisprudencia manifiesta que debe ser considerado allanamiento de morada y por tanto los moradores NO habrán logrado obtener el derecho de posesión.


CÓMO EVITAR LA OCUPACIÓN

La experiencia nos dice que a día de hoy para evitar una ocupación ilegal, estando la finca vacía de habitantes, sólo hay una solución, y no es otra que la instalación de una alarma. Es cierto que supone una alta inversión, pero su colocación asegura que en el momento concreto en que se produzca la entrada en el domicilio, el hecho sea comunicado de manera simultánea a la policía y así ésta podrá desalojar de modo inmediato, quedando la tentativa de usurpación en un allanamiento de morada, evitando una ocupación de largo periodo con el elevado gasto que conlleva.

 

Fdo. Fernando Medina (Abogado)

 

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