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¿VAS A ALQUILAR TU PISO? TE CONTAMOS CÓMO TE AFECTA EL NUEVO REAL DECRETO

Con ocasión del nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, venimos a analizar los principales cambios introducidos por la nueva normativa, en vigor desde el pasado 6 de marzo de 2019.


En dicho Decreto, se incluyen nuevas medidas para proteger la figura del arrendatario, modificándose entre otros,  los siguientes aspectos:

  • DURACIÓN DEL CONTRATO. AUMENTO DE LA PRÓRROGA: Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años en los casos en los que el arrendador sea persona física, y hasta siete años cuando sea jurídica.
    También se amplían los tiempos de prórroga tácita, pasando de uno a tres años, y en estos casos y como principal novedad,  se amplía de uno a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario.
  • LIMITACIÓN DE FIANZAS: Se limita y fija lo que el propietario puede pedir de fianza. Además del mes en curso,  se podrán exigir dos meses de renta. Es decir, se establece en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse, que se suman al mes en curso.
  • MEDIDAS FRENTE A DESAHUCIOS POR FALTA DE PAGO. A partir de ahora, se establece como obligatoria la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio por parte del Juzgado a los servicios sociales.
    Igualmente, se clarifica la obligación de señalar día y hora para la práctica del lanzamiento.
  • GASTOS DE FORMALIZACIÓN Y GESTIÓN DEL CONTRATO. Siempre de cargo del arrendador cuando el mismo es persona jurídica; en el resto de casos, se pueden pactar entre las partes.
  • PRECIOS. Se hace mención a índices de referencias estatales y autonómicos sin que los mismos sean obligatorios. Sí se limita la actualización de la renta durante la vigencia del contrato al IPC.
  • VALIDEZ DEL CONTRATO FRENTE A TERCEROS. Si decides vender tu piso, mientras el mismo se encuentra alquilado, el nuevo comprador deberá respetar el contrato de alquiler, estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Estas son solo algunas de todas las modificaciones introducidas por este nuevo Real Decreto,  por ello, te recomendamos que si estás pensando en alquilar tu propiedad, previamente te asesores jurídicamente de todas las novedades para que tu contrato de alquiler esté actualizado y sea completo y  seguro.

En ACUERDO nos tienes a tu disposición, llevamos más de 10 años especializados en la recuperación de rentas derivadas del alquiler y cualquier otro tipo de conflicto derivado del mismo. 

GESTIÓN DE ACTIVOS

Fdo. Cristina Santamaría de Felipe
(ABOGADO)

La sentencia del Tribunal de Justicia Europeo
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La sentencia del Tribunal de Justicia Europeo ¿Luz al final del túnel para tantos procedimientos paralizados?

Con motivo de la sentencia, conocida el pasado día 26 de marzo, los abogados hemos tratado de vislumbrar las soluciones que brindan sus conclusiones para que tantos y tantos procedimientos hipotecarios paralizados a la espera de esta sentencia puedan encontrar un cauce procesal adecuado para satisfacer los intereses de las partes.


En nuestro despacho, hemos tenido la oportunidad de haber podido alegar la sentencia en una vista celebrada para sustanciar la procedencia o improcedencia de la paralización de un procedimiento hipotecario.

La Sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, trata de resolver las peticiones de los órganos jurisdiccionales remitentes que solicitan que se dilucide, fundamentalmente, si los artículos 6 (los Estados establecerán que las cláusulas no vincularán al consumidor y dispondrán que el contrato siga siendo vigente sin cláusulas abusivas) y 7 (los Estados vigilarán el cese de esta cláusulas)  de la Directiva 93/13 deben interpretarse

  • O en el sentido de que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario que haya sido o sea declarada abusiva puede, no obstante, conservarse parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva.
  • O si en el supuesto de no ser admisible lo anterior, el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en aplicación de tal cláusula, pueda seguir tramitándose aplicando supletoriamente una norma de Derecho nacional, siempre que la imposibilidad de continuar dicho procedimiento perjudique los intereses de los consumidores.   

En la vista celebrada el día 27 de marzo, se sustanciaba la oposición a un despacho de ejecución en una ejecución hipotecaria, donde entre otros motivos, se cuestionaba la validez de la cláusula de vencimiento anticipado.

Nuestra abogada, argumentó ante el Juzgado de Primera Instancia 6 de Getafe, que dicha cláusula per se no es ilícita, ni abusiva, sino el uso que de la misma se haga, tal como lo confirma reiterada Jurisprudencia, entre otras la Sentencia del propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017.

Siguió argumentando que, a pesar de la reciente publicación de la sentencia, es indudable que esta  permite al juez sustituir con carácter supletorio dicha cláusula, por una disposición legal que, digamos, sane su consideración de abusiva. El hecho de estar en una vista con las dos partes, permitía la negociación o convenio que cita la sentencia; el silencio de la otra parte, podría interpretarse como aceptación de tal solución.

El Juez, en su función de juzgar, debe reemplazar el equilibrio formal entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real. Y ello porque de anularse el contrato, la reclamación de lo debido en otro tipo de procedimiento podría, sin duda, tener efectos más perjudiciales para el demandado  que el procedimiento de ejecución hipotecaria.

No se puede ignorar que el procedimiento hipotecario actual, proporciona al demandado herramientas para el mantenimiento de la vivienda enervando la acción o permitiendo que un tercero pueda ofrecer mejor postura, incluso que,  en caso de adjudicación a la entidad, tenga menos deuda y que nunca su vivienda se pueda enajenar por menos del 75% de su valor de tasación.

Por el contrario en un declarativo, se le podrán embargar todos sus bienes para satisfacer la deuda reclamada.

Se le indicó a la jueza que con la nueva sentencia, nacía la posibilidad de aplicar de forma supletoria una disposición como es la recogida en el art. 693.2 de la LEC, que permitiría el vencimiento anticipado ante el impago de tres cuotas.

La jueza no hizo ningún tipo de observación contraria y pareció interesada en nuestra argumentación. Ello no significa que tengamos excesiva confianza en que se produzca un pronunciamiento favorable a nuestra interpretación y alegación.

Suponemos que lo que dictamine el Tribunal Supremo en unificación de doctrina y los distintos criterios de interpretación que los Juzgados hagan de dicha resolución, serán determinantes para concluir si efectivamente la sentencia es la luz al final del túnel de tantos miles de procedimientos paralizados.

No obstante lo anterior y, por tanto estando a expensas de la doctrina que se vaya fijando, nos atrevemos a decir que es muy factible y  resaltando de la parte dispositiva de la sentencia  su frase  aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato”, que se abra de oficio o a instancia de las partes un trámite de alegaciones en los procedimientos suspendidos a fin de que el consumidor e incluso el Banco, manifiesten si están conformes en sustituir la cláusula por el contenido del 693.2 LEC y de ser así continuar la ejecución.

De oponerse una de las partes, o incluso no decir nada, será el Juez el que valore

  • si la declaración de nulidad de la cláusula es perjudicial para el consumidor abocado a un ordinario con menos garantías y por ello procede a integrarla
  • o por el contrario se  mantiene el sobreseimiento del procedimiento al entender que el contrato no puede subsistir con dicha cláusula al ser esencial. Sería de aplicación el artículo 83 de la LCU y se daría cumplimento al objetivo final del artículo 7 de la Directiva que trata de vigilar para que no se incorporen dichas cláusulas con la esperanza por parte de los profesionales de que, si se declaran nulas, se puedan subsanar por los jueces.   

Consideramos que al igual que se hizo con la Directiva 13/93 (que conllevó las reformas del año 2013 sobre determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000), el Tribunal Supremo tendrá que indicar cómo se ajusta tal decisión a la normativa nacional y dar pautas a los   juzgados.

La nueva Ley del Crédito Hipotecario, que entrará en vigor en tres meses, aunque sin efecto retroactivo, también habrá que ver cómo se integra con el contenido de la Sentencia del TSJUE  y  con el artículo 693.2 LEC,  citado como normativa supletoria e integradora de los efectos abusivos de la cláusula de vencimiento anticipado.

Esta sentencia realmente debería servir, y en cierto modo ese parece ser el fin último de la misma, para poner en marcha tantos y tantos procedimientos hipotecarios que están paralizados a la espera de esta resolución. Porque, pensar que se ha dictado para evitar que se sigan redactando contratos de préstamo hipotecario por los bancos incluyendo estipulaciones de vencimiento anticipado por el impago de una sola cuota, es algo impensable.   

Departamento gestión hipotecaria
Acuerdo Servicios Jurídicos.

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