hipotecas y comisiones

Préstamos hipotecarios: ¿quién asume la comisión de apertura y el reparto de los demás gastos?

El Tribunal Supremo a través de 5 sentencias de fecha 23 de enero de 2019 establece el criterio a aplicar en los préstamos hipotecarios respecto a quién asume la comisión de apertura y el reparto de los demás gastos hipotecarios.


Afectará a contratos firmados entre entidades bancarias y consumidores cerrando así la discrepancia y la disparidad de criterio hasta hoy mantenida, respecto a la asunción de dichos gastos y comisiones.

En Sentencia  44/2019  del Tribunal Supremo de fecha 23/01/2019, se establece, además del criterio que se repetirá respecto a gastos en siguientes resoluciones del Tribunal, la validez de la comisión de apertura en los siguientes términos:

  • Cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes y el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.
  • La mitad de los gastos de aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario corresponde pagar al prestatario, pero no en cuanto a los aranceles registrales, cuyo pago corresponde por completo al prestamista.
  • La entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de la comisión de apertura de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre  los que versa la publicidad de las entidades bancarias, formando parte del ámbito de libertad de empresa exigir o no al consumidor la comisión de apertura.    

En Sentencia 46/2019 y siguientes  números (47, 48 y 49) también de fecha 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo determina, con argumento más amplio que la anterior  nº44/2019,  el criterio sobre gastos:

GASTOS NOTARIALES: rige el “criterio de interés”.

“La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.

Desde este punto de vista, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo (art. 517.2.4ª LEC), mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria.

Es decir, como la normativa notarial habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento.

Esta misma solución debe predicarse respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.

Por último, respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

GASTOS REGISTRALES: rige el criterio de “a favor de quien inscriba“.

En el Arancel de los Registradores de la Propiedad el gasto de inscripción se imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho:

  • Si la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.
  • En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto.
GESTORÍA: rige el  “beneficio para ambas partes“.

Las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes y, por tanto, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.

  • IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: rige el criterio de  “Derecho material en Leyes sustantivas”.
  • El sujeto pasivo es el prestatario conforme a lo establecido en la Ley del ITP y AJD y su Reglamento, vigente en el momento de suscripción del préstamo.
  • La nueva regulación establecida por el Real Decreto-Ley 17/2018 de 8 de noviembre, no contiene regulación retroactiva alguna por lo que sólo será aplicable a los préstamos hipotecarios celebrados con posterioridad.

Nuestro departamento legal está a vuestra disposición para ampliar o profundizar en cualquiera de los puntos tratados en esta publicación. Nuestro asesoramiento en este tipo de cuestiones se ve reforzado por nuestra amplia experiencia en el ámbito del recobro de préstamos hipotecarios en vía judicial donde los consumidores intentan defender este tipo de reclamaciones.

Fdo. Inés Sánchez Fernández(ABOGADO)